Bail précaire (convention d’occupation précaire) et bail dérogatoire

La convention d’occupation précaire ne résulte d’aucune disposition du code commerce et sa validité résulte de la jurisprudence.

Elle se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux ne soit autorisée qu’en raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est stipulée par d’autres causes que la seule volonté des parties.

1) La convention d’occupation précaire

Contrairement à ce que l’on peut croire, la convention d’occupation précaire ne se caractérise ni par sa durée, ni par son prix mais par d’autres critères. La jurisprudence exige que les parties apportent la preuve d’un motif légitime de précarité.

Les arrêts récents de la Cour de cassation du 29 avril 2009 insistent sur l’importance de la preuve de ces circonstances particulières de précarité, qui doivent exister au moment de la signature de la convention.

Le caractère provisoire de la convention d’occupation précaire permet d’affirmer que "l’occupant commerçant ne peut espérer créer et exploiter dans les lieux un fonds de commerce, lequel se caractérise par la permanence et la stabilité de son installation. Le commerçant ne peut fonder aucun espoir d’avenir, puisqu’il s’expose à voir du jour au lendemain disparaître les relations contractuelles".

La jurisprudence a considéré à plusieurs reprises que la précarité d’une convention d’occupation précaire ne résultait pas de sa durée effective mais de sa fragilité.

La fragilité du droit d’occupation découle des clauses permettant à l’une ou l’autre des parties de mettre fin au contrat à tout moment.

2) Différence entre la convention d’occupation précaire et le bail dérogatoire

Dans la pratique, il n’est pas rare de voir des conventions d’occupation précaires conclues pour une durée de 23 mois qualifiées de « bail précaire », cela peut poser des difficultés en raison de la confusion avec le bail dérogatoire de deux ans régi par l’article L. 145-5 du Code de commerce.

La convention d’occupation précaire se caractérise par la faculté réservée au propriétaire de faire cesser l’occupation à tout moment en raison d’un événement dont l’arrivée est prévisible mais exceptionnelle.

Le bail dérogatoire ne prend fin qu’à la date convenue, si bien que le locataire ne peut être contraint de quitter les lieux à tout moment si le bail a été conclu pour une durée fixe (V. CA Nancy, 2e ch., 24 oct. 1995 : JurisData n° 1995-052979).

Ainsi, le bail dérogatoire est caractérisé, non pas par sa précarité, mais par sa courte durée, puisqu’il ne peut excéder deux ans.

Un bail dérogatoire est un bail tandis qu’une convention d’occupation précaire n’en est pas un.

D’ailleurs, le bénéficiaire d’une convention d’occupation précaire n’est pas considéré comme un locataire. Il est un occupant. A ce titre il paye une redevance et non un loyer.

Dans la pratique, le montant de la redevance doit être plus faible qu’un loyer normal et cela est justifié en raison du caractère précaire de l’occupant.

3) La convention d’occupation précaire n’est pas assimilable à un bail commercial

La jurisprudence affirme avec constance que la convention d’occupation précaire n’est pas un bail commercial.

Puisqu’elle se distingue à la fois du bail commercial et du bail dérogatoire, la convention d’occupation précaire apparaît donc bien comme un contrat de nature particulière, comme l’a souligné la Cour d’Aix en Provence (CA Aix en Provence, 6 novembre 1968, Ann. loyers 1970, p. 999), ayant jugé que "si le principe de la liberté des conventions ne s’oppose pas à ce que des clauses particulières soient insérées dans un bail, encore faut-il que celui-ci en conserve ses caractères juridiques."


Cabinet d'avocats Chamaillard