Les conditions d’application du statut des baux commerciaux

Pour que le statut des baux commerciaux soit applicable, il faut être en présence d’un bail portant sur un immeuble ou un local. Que les lieux servent à l’exploitation d’un fonds de commerce. Enfin, que le propriétaire du fonds de commerce soit immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Le statut des baux commerciaux peut également être étendu légalement ou contractuellement par les parties.

Bail portant sur un immeuble ou un local

Le locataire doit avoir un bail

L’existence d’un bail est la première condition à remplir pour que le statut des baux commerciaux soit applicable.
Le bail est constitué d’au moins deux éléments, à savoir :

• l’obligation pour le propriétaire (également appelé bailleur) de mettre des lieux, qu’il s’agisse d’un immeuble ou d’un local, à disposition d’un locataire;
• l’obligation pour le locataire (également appelé preneur) de payer un loyer au propriétaire.

Le prix doit être réel et sérieux. En cas d’absence de prix ou si le montant du loyer est dérisoire, le bail peut être qualifié de convention d’occupation précaire si les autres conditions sont réunies (voir notre fiche sur le sujet) ou de prêt à usage. La loi n’exige aucune condition de forme. Par conséquent, un bail verbal est parfaitement valable. Il est, toutefois, fortement recommandé d’établir un écrit, essentiellement pour prouver l’existence du bail.

Le bail doit porter sur un immeuble ou un local

Notion d’immeuble ou de local

En matière de baux commerciaux, on entend par « immeuble» ou « local » une construction immobilière présentant un caractère stable et permanent, c’est-à-dire que le locataire doit avoir l’assurance de pouvoir rester en possession des lieux loués pendant toute la durée du contrat, sans que le propriétaire puisse les déplacer selon son bon vouloir.
Les aires de stationnement, les emplacements publicitaires, les panneaux d’affichage ou les vitrines d’exposition ne sont pas considérés comme des immeubles ou des locaux.
Les emplacements à l’intérieur des centres commerciaux et des grandes surfaces peuvent être exclus du statut des baux commerciaux dans la mesure où :

• le stand ou l’espace alloué n’est pas stable et permanent;
• L’exploitant ne bénéficie généralement pas d’une clientèle propre mais plutôt de celle du centre commercial ou de la grande surface.

Le locataire peut en sus du local principal louer des locaux accessoires, c’est-à-dire des locaux dans lesquels aucun fonds n’est exploité (un dépôt ou un entrepôt, par exemple). Ils ne sont soumis au statut de baux commerciaux qu’à condition :

• qu’ils soient rattachés au local principal;
• que leur privation soit de nature à compromettre l’exploitation du fonds;

• qu’ils appartiennent au propriétaire de l’immeuble ou du local où est situé l’établissement principal (ou, à défaut, que le bailleur du local accessoire ait connaissance, au moment de la conclusion du bail, de leur utilisation jointe à l’établissement principal).

Destination commerciale de l’immeuble ou du local

Pour qu’il y ait bail commercial, encore faut-il que l’immeuble ou le local donné à bail soit à usage commercial, industriel ou artisanal. Ainsi, il n’est pas possible de conclure un bail commercial pour un local dont l’usage est l’habitation.

L’exploitation d’un fonds dans les lieux loués

L’exploitation d’un fonds appartenant à un commerçant, un industriel ou un artisan dans les lieux loués est la deuxième condition à remplir pour que le statut des baux commerciaux soit applicable.
Le fonds est composé à la fois d’éléments corporels (matériel et outillage, marchandises) et incorporels (clientèle, nom commercial, enseigne, droit au bail, brevets et autres droits de propriété industrielle).
Le fonds ne doit pas nécessairement comporter tous ces éléments. En revanche, en droit français, l’existence d’une clientèle propre attachée à l’exploitation commerciale constitue l’élément fondamental. Constituent la clientèle les personnes qui viennent se fournir chez le commerçant en raison de son habilité et de son savoir-faire.
L’activité exercée dans les lieux loués doit être commerciale, industrielle ou artisanale ce qui signifie que, sauf application volontaire du statut ne peuvent notamment pas bénéficier du statut :

• les associations;
• les professions libérales (avocats, experts-comptables, médecins, etc.);

•  les sociétés civiles ainsi que les sociétés commerciales ayant un objet purement civil;
• les syndicats professionnels.

L’immatriculation du propriétaire du fonds

Personnes concernées

Principe

L’immatriculation du propriétaire du fonds (le commerçant ou la société) au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers est la troisième et dernière condition à remplir pour que le statut des baux commerciaux soit applicable. Toutefois, cette condition n’est requise que pour obtenir le renouvellement du bail à l’échéance et elle est écartée en cas de soumission volontaire au statut.

Pluralité de preneurs

En cas de pluralité de preneurs et sauf exceptions, chacun d’eux doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés.
Plusieurs situations doivent alors être examinées.

Immatriculation au RCS et époux séparés de biens

Les époux mariés sous le régime de la séparation de biens, qui exploitent un fonds de commerce en commun, ne peuvent prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux que si l’un et l’autre sont immatriculés au registre du commerce et des sociétés (Civ. 3e, 24 mai 2000, Bull. civ. III, no 112).
En l’état actuel du droit, lorsque deux époux exploitent un même fonds, seul l’un des deux peut requérir une immatriculation en tant que commerçant personne physique, l’autre ne pouvant être mentionné que comme conjoint collaborateur. Or, ce statut particulier ne constitue pas une immatriculation distincte.
De ce fait, pour pouvoir prétendre au statut des baux commerciaux, il est recommandé aux époux séparés de biens de constituer une société qui sera titulaire du bail relatif aux locaux dans lesquels le fonds est exploité (Rép. min. no 10234, JOAN Q, 20 juin 1994, p. 3147).

Immatriculation au RCS et indivision conventionnelle

En cas de pluralité de locataires, la condition d’immatriculation doit être satisfaite par chacun d’eux, y compris ceux qui ne participent pas personnellement à l’exploitation du fonds, et le défaut d’inscription de l’un d’entre eux prive l’ensemble du bénéfice du statut des baux commerciaux.

Exceptions

En tout état de cause, les exceptions au principe d’immatriculation de toute personne titulaire d’un droit de propriété sur le fonds de commerce ne concernent que trois situations.

Immatriculation au RCS et époux communs en biens

Lorsque le fonds de commerce est la propriété de deux personnes mariées sous le régime de communauté de biens, la condition d’immatriculation n’est requise par la jurisprudence que de celui qui exploite le fonds pour le compte et dans l’intérêt commun des époux.

Immatriculation au RCS et indivision successorale

Dans le cas d’une indivision successorale, la jurisprudence estime traditionnellement que l’immatriculation s’impose seulement à celui ou à ceux des héritiers indivis qui poursuivent l’exploitation du fonds pour le compte et dans l’intérêt commun des indivisaires.

Immatriculation au RCS et location-gérance

Si le fonds de commerce est exploité sous forme de location-gérance, en application des articles L. 144-1 et suivants du Code de commerce, le propriétaire du fonds bénéficie du statut des baux commerciaux sans avoir à justifier de l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Il est donc dispensé de maintenir son inscription au registre du commerce et des sociétés.

Objet de l’immatriculation

L’immatriculation doit avoir pour objet le fonds exploité dans les lieux loués. Elle est obligatoire aussi bien pour les locaux principaux (siège social, par exemple) que pour les établissements secondaires (succursales).

L’extension du champ d’application du statut

Extensions légales

L’article L. 145-2 du Code de commerce prévoit que le statut des baux commerciaux s’applique, parfois sous conditions, aux :

• établissements d’enseignement qu’ils aient ou non un caractère commercial, qu’ils soient privés ou publics;
• services communaux exploités en régie;

• entreprises publiques et établissements publics à caractère industriel et commercial;
•  locataires des collectivités publiques;
•  aux sociétés coopératives à forme ou objet commercial;
•  aux sociétés coopératives de crédit;
•  aux caisses d’épargne et de prévoyance;
•  aux artistes admis à la caisse de Sécurité sociale de la maison des artistes et reconnus auteurs d’œuvres graphiques et plastiques.

Extensions conventionnelles

Lorsque les conditions d’application qui sont décrites ci-dessus ne sont pas remplies, les parties peuvent décider de se soumettre volontairement au statut des baux commerciaux à condition:

• que leurs relations locatives ne soient pas déjà régies par un statut impératif (baux d’habitation, baux professionnels pour les professions libérales, baux ruraux, etc.);
•  qu’elles manifestent leur volonté de se soumettre au statut des baux commerciaux de manière explicite (en faisant référence, par exemple, aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce).

En cas de soumission conventionnelle au statut des baux commerciaux, il n’est pas possible d’écarter certaines règles impératives comme le droit au renouvellement (voir notre fiche sur le sujet).

CCI Paris Île-de-France